İçindekiler
Kısa cevap: Uygulamada temizlik, ortak elektrik, kapıcı ve ısınma gibi günlük işletme giderlerini kiracı; çatı onarımı, asansör yenileme, cephe boyası gibi binanın değerini artıran demirbaş ve yatırım giderlerini ev sahibi öder. Kira sözleşmesinde aksi yazabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kiracının ödemediği aidattan kat maliki de sorumludur.
Günlük işletme giderleri (genellikle kiracı)
- Ortak alan temizliği ve malzemesi,
- ortak alan elektriği ve suyu,
- kapıcı / görevli maaşı,
- merkezi ısınma gideri,
- asansör aylık bakım ücreti,
- yönetim ücreti.
Demirbaş ve yatırım giderleri (genellikle ev sahibi)
- Çatı, cephe ve yalıtım onarımları,
- asansör modernizasyonu veya kazan değişimi,
- ortak alana yeni ekipman alımı (jeneratör, kamera sistemi),
- yedek akçe birikimi.
Bu ayrım yerleşik uygulamadır; bağlayıcı olan kira sözleşmesidir. Sözleşmede “aidat kiracıya aittir” gibi genel bir ifade varsa, olağanüstü yatırım kalemlerinin kime ait olduğu tartışmalı olabilir; sözleşmeye açık madde eklenmesi önerilir.
Aidat ödenmezse kim sorumlu?
Bina yönetimine karşı kat maliki ile kiracı birlikte sorumludur; yönetim ödenmeyen aidatı kat malikinden de isteyebilir. Kat maliki bu durumda ödediği tutarı kira ilişkisi çerçevesinde kiracıdan talep edebilir. Bu nedenle iyi bir yönetim, borç bildirimlerini hem kiracıya hem ev sahibine yapar.
Yönetim olarak ne yapıyoruz?
Aylık tahakkukta işletme ve demirbaş kalemlerini ayrı gösteririz; böylece ev sahibi ve kiracı kendi payını kolayca ayırır. Kiracı değişimlerinde borç durumunu ev sahibine yazılı bildiririz. Ayrıntılar: aidat takibi ve tahsilat.
Örnek gider dağılımı
| Gider | Genellikle kim öder? |
|---|---|
| Aylık aidat (temizlik, ortak elektrik, bakım sözleşmeleri) | Kiracı |
| Kapıcı / görevli ücreti | Kiracı |
| Isınma gideri (merkezi sistem) | Kiracı |
| Asansör yenileme, çatı onarımı, dış cephe | Ev sahibi |
| Kazan değişimi, yeni tesisat | Ev sahibi |
| Yedek akçe | Sözleşmeye bağlı; genellikle ev sahibi |
| Kapıcı kıdem tazminatı | Sözleşmeye bağlı; genellikle ev sahibi |
Tablo genel eğilimi gösterir; belirleyici olan kira sözleşmesidir. Sözleşmede hüküm yoksa, olağan kullanım ve işletme giderleri kiracıya, yapının değerini artıran ya da koruyan büyük giderler ev sahibine düşer.
Kira sözleşmesine yazılması önerilen madde
Kiracı, kiralananın bağlı olduğu binanın aylık ortak gider avanslarını (aidat) ve ısınma giderini ödemekle yükümlüdür. Demirbaş niteliğindeki yenileme ve yatırım giderleri, yedek akçe ve personel kıdem tazminatı kiraya verene aittir. Kiracı, aidatı her ayın …… gününe kadar doğrudan bina yönetiminin hesabına öder.
Kiracı taşınırken aidat kontrolü
Kiracı taşınmadan önce ev sahibinin yönetimden güncel borç durumunu istemesi, depozito iadesinde tartışmayı önler. Ödenmemiş aidat ve ısınma payı varsa, taraflar anlaşarak depozitodan mahsup edebilir. Yönetim açısından borç, kiracı taşınsa da ortadan kalkmaz; kat maliki borçtan sorumlu olmaya devam eder.
Kuzey Bina Yönetimi tarafından hazırlandı. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; binanıza özel durum için bize danışın.
