Aidat Borcu İcra ve Hukuki Takip

Aidat ödenmezse süreç nasıl işler?

Aidat borcu, kat malikinin diğer kat maliklerine karşı yükümlülüğüdür; ödenmediğinde yük diğer dairelere biner. Sürecimiz kademelidir ve her aşama belgelenir:

1. Hatırlatma: Otomatik SMS/e-posta ve gerekirse telefonla görüşme.
2. Gecikme tazminatı: Kanuni aylık %5 tazminat borç dökümüne işlenir.
3. Yazılı ihtar: Borç ve tazminat dökümüyle, ödeme için süre verilerek bildirilir.
4. İcra takibi: Kurulun yetkisiyle anlaşmalı avukat takibi başlatır.

Hangi belgeler gerekir?

Güçlü bir takip dosyası şu belgelerden oluşur: kesinleşmiş işletme projesi, karar defterinden ilgili kararların onaylı örnekleri, borç dökümü, gecikme tazminatı hesabı ve tebliğ belgeleri. Bu belgeleri muhasebe düzenimiz sayesinde dosya açılmadan önce hazır tutarız. Kanun ayrıca kat maliklerine, borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek hakkı tanır; bu hakkın kullanımı için avukat görüşü alınır.

Kiracı, satış ve miras durumları

• Kiracı: Kiracının ödemediği aidattan kat maliki de sorumludur.
• Satış: Daire satıldığında birikmiş borç durumunu tarafların bilgisine sunarız.
• Miras: Mirasçıların tespiti ve bildirim, avukat koordinasyonunda yapılır.

Masraflar kimde kalır?

İcra takibinde yapılan masraflar ve kanuni avukatlık ücreti, takip sonunda borçluya yükletilir. Bu giderler yönetim ücretimize dahil değildir; kurul kararıyla bina bütçesinden avans olarak karşılanır ve tahsilatla birlikte kasaya geri döner.

Önce uzlaşma

İcra son çaredir. Birçok borç, yazılı ihtar aşamasında taksitlendirme planıyla çözülür. Taksit planı kurulun belirlediği sınırlar içinde yazılı yapılır ve takibi otomatik sistemimizle sürer.

Bu sayfa genel bilgi içerir; somut dosyalarda hukuki değerlendirmeyi anlaşmalı avukatımız yapar.

Takip dosyası kontrol listesi

• Borçlu kat malikinin kimlik ve adres bilgileri (tapu kaydıyla uyumlu),
• borcun dayanağı olan dönemlerin işletme projeleri ve tebliğ tarihleri,
• karar defterinden yetki ve ilgili kararların onaylı örnekleri,
• ay ay borç ve gecikme tazminatı dökümü,
• ihtar ve tebliğ belgeleri,
• varsa kiracı bilgileri ve kiracıya yapılan bildirimler.

Süreç ne kadar sürer?

İcra takibinin süresi borçlunun itiraz edip etmemesine bağlıdır. İtiraz edilmezse süreç görece hızlı ilerler; itiraz edilirse itirazın kaldırılması veya dava yoluyla süre uzar. Bu nedenle belgelerin eksiksiz olması, sürecin kısalmasındaki en önemli etkendir. Her ay kurula dosyanın aşamasını raporlarız.

Diğer kat maliklerine etkisi

Ödenmeyen aidat, diğer kat maliklerinin sırtına yük olarak biner: ya ek tahakkuk yapılır ya da bakım ertelenir. Tahsilat sürecinin herkese eşit uygulanması, düzenli ödeyen kat maliklerinin hakkını korur. Uzun süreli borçların takibi, binadaki ödeme alışkanlığını da olumlu etkiler.

Önleyici önlemler

1. İşletme projesinin her yıl usulüne uygun tebliği,
2. ödemenin kolay ve tek kanaldan yapılması,
3. borcun kat malikine düzenli görünür olması (sakin paneli),
4. erken aşamada taksit seçeneği sunulması.

Somut dosyalarda hukuki değerlendirme anlaşmalı avukat tarafından yapılır.

İcra takibi mi, dava mı?

Aidat alacağında genellikle ilk yol ilamsız icra takibidir: borçluya ödeme emri gönderilir. Borçlu süresi içinde itiraz etmezse takip kesinleşir ve tahsil aşamasına geçilir. İtiraz edilirse takip durur; alacağın varlığı mahkemede ispatlanmalıdır. Kesinleşmiş bir işletme projesi ve düzenli tutulmuş borç kayıtları bu aşamada en güçlü delillerdir.

Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıkların birçoğunda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak 2023'ten bu yana zorunludur. Hangi yolun izleneceğini ve sürelerin nasıl işleyeceğini dosyayı üstlenen avukat belirler; biz dosyanın belge tarafını eksiksiz hazırlarız.

Uzlaşma protokolünde nelere dikkat edilir?

• Toplam borç: Asıl aidat, gecikme tazminatı ve varsa masraflar ayrı ayrı yazılır.
• Taksit planı: Taksit tarihleri ve tutarları açıkça belirtilir; güncel aidatın da düzenli ödenmesi şart koşulur.
• Muacceliyet: Taksitlerden biri ödenmezse kalan borcun tamamının istenebileceği yazılır.
• Yetki: Protokolü yönetim hangi karar ya da yetkiyle imzalıyorsa belirtilir; gecikme tazminatından vazgeçmek gibi konularda genel kurul kararı gerekebilir.

Borç ve tapu: kanuni ipotek

Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak giderlere katılmayan kat malikinin borcu için diğer kat maliklerine o bağımsız bölüm üzerinde kanuni ipotek hakkı tanır. Bu hak tapuya tescil edilerek güçlendirilebilir; tescil için kanunda belirtilen süreler ve usul vardır. Özellikle satışa çıkan ya da yüksek borç biriktiren dairelerde bu yolun değerlendirilmesini avukata öneririz.

Takip sonrası: dosya kapanana kadar

Tahsil edilen tutar önce masraflara, sonra gecikme tazminatına ve asıl borca mahsup edilir; mahsup sırası raporda gösterilir. Dosya kapandığında borçlu daire için güncel bakiye sıfırlanır ve kapanış bilgisi karar defterine değil, muhasebe kayıtlarına ve aylık rapora işlenir.

Hukuki takipte iletişim dili

Aidat borcunun takibi, komşuluk ilişkilerini zedelemeden yürütülmelidir. Borçlu kat malikine gönderilen her bildirim kişisel değil, kurala dayalı bir dille yazılır: borç tutarı, dönemi, gecikme tazminatı ve ödeme seçenekleri açıkça belirtilir; suçlayıcı ifade kullanılmaz. Borçluların isimleri bina panosunda ya da mesajlaşma gruplarında paylaşılmaz; bu hem kişisel verilerin korunması hem de kişilik hakları açısından sorun yaratır. Kat maliklerine yapılan raporlamada borç listesi daire numarasıyla ve yalnız yetkili kişilerin erişebildiği kanaldan paylaşılır.

Bu yaklaşım, borçlunun ödeme yapma ihtimalini de artırır: kendini köşeye sıkışmış hisseden bir malik savunmaya geçer, açık ve saygılı bir teklif alan malik ise çoğu zaman taksit planını kabul eder.