Asansör Bakımı ve Periyodik Kontrol Takibi

Asansörde iki ayrı yükümlülük: bakım ve periyodik kontrol

Asansörlerin güvenliği ilgili yönetmelikle düzenlenir ve bina yönetimine iki ayrı sorumluluk yükler:

• Aylık bakım: Yetkili bir asansör servis firmasıyla yapılan sözleşme kapsamında, asansör her ay bakımdan geçirilir ve bakım formu doldurulur.
• Yıllık periyodik kontrol: Belediyenin yetkilendirdiği bağımsız bir muayene kuruluşu yılda bir kez asansörü kontrol eder ve sonucu renkli etiketle kabine asar.

Etiket renkleri ne anlama gelir?

• Yeşil: Güvenli; eksiklik yok.
• Mavi: Hafif kusurlu; güvenliği doğrudan etkilemeyen eksikler var.
• Sarı: Kusurlu; eksiklerin belirlenen süre içinde giderilmesi ve yeniden kontrol gerekir.
• Kırmızı: Güvensiz; asansör kullanıma kapatılır, eksikler giderilene kadar çalıştırılamaz.

Sarı veya kırmızı etiket aldığında eksik listesini hemen tekliflendirir, kurul onayıyla onarımı yaptırır ve takip kontrolünü planlarız.

Bakım formlarını neden kontrol ediyoruz?

Aylık bakım kâğıt üzerinde yapılıp sahada atlanabilir. Servis ziyaretlerinin tarihini, bakım formundaki kontrolleri ve değiştirilen parçaları izler; tekrar eden arızaları raporlarız. Aynı arıza üst üste gelirse servis firmasından yazılı açıklama isteriz.

Mahsur kalma ve acil durumlar

Asansörde mahsur kalma en acil arıza türüdür. Servis firmasının acil müdahale süresini sözleşmeye yazdırır, bina görevlisine kurtarma prosedürünü ve iletişim numaralarını asılı tutarız. Her olay kayıt altına alınır ve nedeni araştırılır.

Modernizasyon kararı

Melikgazi ve Kocasinan'daki 1990'lar yapımı binalarda sık arıza, uzun eksik listesi ve bulunmayan yedek parçalar modernizasyonu gündeme getirir. Onarım maliyetini modernizasyonla karşılaştıran bir rapor hazırlar, finansman seçenekleriyle birlikte kurula sunarız.

Asansör bakım sözleşmesinde nelere bakılmalı?

• Yetki: Servis firmasının asansör bakımı için yetkili ve belgeli olması.
• Kapsam: Aylık bakımda hangi kontrollerin yapılacağı, yağ ve küçük sarf malzemesinin dahil olup olmadığı.
• Acil müdahale süresi: Mahsur kalma durumunda en geç kaç dakikada gelineceği.
• Yedek parça: Parça fiyatlarının nasıl belirleneceği ve değişen parçanın teslim edilmesi.
• Süre ve fesih: Otomatik yenileme ve fesih bildirimi süresi.

Periyodik kontrol günü

Kontrol günü asansör bir süre kullanılamaz; sakinlere önceden duyuru yapılır. Servis firmasının teknisyeni kontrol sırasında hazır bulunur, böylece küçük eksikler yerinde giderilebilir. Kontrol raporu geldiğinde eksik listesini inceler, her madde için sorumluyu (servis firması mı, bina yönetimi mi) ve maliyeti belirleriz.

Asansör kullanımında sakinlere düşenler

• Taşınmalarda kabin içinin korunması ve yük sınırına uyulması,
• kapıların zorlanmaması, çocukların yalnız kullanmaması,
• arıza ve olağan dışı ses, sarsıntı durumunda hemen bildirim.

Taşınma günleri için sakin panelinden asansör rezervasyonu ve koruma örtüsü talebi yapılabilir.

Maliyet nasıl paylaşılır?

Asansör bakım ve onarım giderleri, yönetim planında aksi yoksa arsa payı oranında paylaştırılır. Bazı yönetim planları zemin kattaki bağımsız bölümleri asansör giderinden muaf tutar; bu durumda planın hükmü uygulanır.

Aylık bakımda neler yapılır?

Asansör bakımı, yetkili servis firmasının teknisyeni tarafından genellikle ayda bir yapılır ve bakım formuna işlenir. Formun içeriği asansörün tipine göre değişse de temel kontroller şunlardır:

• kapı kilitleri, kapı kontakları ve kapı kapanma hızının kontrolü,
• fren, halat ve kasnak aşınmasının gözle ve ölçümle kontrolü,
• kabin içi alarm butonu, acil aydınlatma ve iletişim sisteminin denenmesi,
• kat seviyelemesinin (kabinle kat arasında basamak oluşmaması) kontrolü,
• makine dairesi ve kuyu dibinin temizliği, yağ kaçağı kontrolü,
• hız regülatörü ve paraşüt fren sisteminin çalışma kontrolü.

Bakım formunda “kontrol edildi” işaretlerinin yanı sıra tespit edilen eksiklerin ve önerilen parça değişimlerinin yazılması gerekir. Formu imzalamadan önce teknisyenle kısa bir görüşme yapar, önerilen işleri fiyat teklifiyle birlikte kayda alırız.

Asansör arızalarında en sık nedenler

Kapı eşiğine sıkışan küçük taşlar, çöp poşetinden damlayan sıvılar ve taşınma sırasında kapıların zorlanması arızaların önemli bir bölümünü oluşturur. Bu nedenle sakinlere yönelik basit kullanım kuralları, bakım sözleşmesi kadar etkilidir.

Asansör sigortası ve sorumluluk

Asansör kazalarında sorumluluk, bakımın düzenli yapılıp yapılmadığı ve kontrol raporundaki eksiklerin giderilip giderilmediğiyle doğrudan ilişkilidir. Bu nedenle bakım formlarını ve kontrol raporlarını dosyalar, eksik giderme tarihlerini kayda alırız. Binanın ortak alan sigortasında asansör kaynaklı üçüncü şahıs sorumluluğu teminatının bulunup bulunmadığını da kontrol eder, yoksa yenilemede eklenmesini öneririz.

Eski asansörlerde yenileme kararı

Yaşlı asansörlerde her yıl artan onarım faturası, bir noktada modernizasyonu daha ekonomik hâle getirir. Karar için son üç yılın arıza sayısını, onarım maliyetini, yedek parça bulunabilirliğini ve kontrol raporlarında tekrar eden eksikleri tek tabloda toplarız. Modernizasyon teklifleri; makine, kumanda, kapı sistemi ve kabin gibi kalemler ayrı ayrı yazılacak şekilde istenir, böylece yalnız gereken kısmın yenilenmesi seçeneği de değerlendirilebilir.

Asansör giderleri bütçede nasıl planlanır?

Asansör bütçesi dört kalemden oluşur: aylık bakım ücreti, yıllık periyodik kontrol ücreti, asansörün elektrik tüketimi ve parça değişimleri. İlk üçü önceden bilinir ve işletme projesine doğrudan yazılır. Parça değişimleri için geçmiş yılların ortalaması esas alınır; yaşlı asansörlerde bu pay daha yüksek tutulur. Kırmızı ya da sarı etiket sonrası yapılması gereken işler için ayrıca teklif alınır ve takvime bağlanır.