Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş nasıl yapılır?

Kısa cevap: Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış ya da yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınmamış bir binada arsa payına bağlı olarak kurulan haktır. Bina tamamlanıp iskân alındıktan sonra tapu müdürlüğüne başvurularak kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir. Başvuru için iskân, onaylı proje ve yönetim planı gibi belgeler gerekir; işlem harç ve döner sermaye ücretine tabidir. Kat mülkiyeti, daire sahibinin binanın tamamlanmış bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyetini açıkça gösterir.

İki kavramın farkı

Geçiş neden önemli?

• Hukuki netlik: Tapu, dairenin tamamlanmış ve yasal kullanımda olduğunu gösterir.
• Kredi ve satış: Konut kredisi ve satış işlemlerinde iskânlı ve kat mülkiyetli daireler genellikle daha kolay işlem görür.
• Abonelikler: Bazı abonelik işlemlerinde iskân belgesi istenebilir.
• Sigorta ve değerleme: Değerleme raporlarında yapının yasal durumu dikkate alınır.

Adım adım geçiş

1. İskân (yapı kullanma izin belgesi): Bina tamamlandığında belediyeden alınır. İskân alınamıyorsa (projeye aykırılık, eksik iş) önce bu sorunlar çözülmelidir.
2. Belgeler: İskân, onaylı mimari proje, bağımsız bölüm listesi ve yönetim planı hazırlanır.
3. Tapu başvurusu: Tapu müdürlüğüne (çoğu işlem için randevuyla) başvurulur.
4. Harç ve ücretler: Belirlenen harç ve döner sermaye ücreti ödenir.
5. Tescil: Kat mülkiyeti tapuya tescil edilir; yeni tapular düzenlenir.

Başvurunun kim tarafından yapılacağı (müteahhit, kat malikleri ya da temsilcileri) ve hangi belgelerin istendiği güncel tapu mevzuatına göre değişebilir; tapu müdürlüğünden teyit edilmelidir.

Kat irtifakında bina nasıl yönetilir?

Bina kat irtifakıyla kullanılıyor olsa da yönetim boşlukta kalmaz. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun yönetimle ilgili hükümleri, kanunda belirtilen şartlar gerçekleştiğinde kat irtifaklı yapılarda da uygulanır. Bu nedenle yeni binalarda kat mülkiyetine geçişi beklemeden yönetici seçilmesi, işletme projesi hazırlanması ve aidat düzeninin kurulması önerilir. Yeni binanın yönetime alınma süreci için yeni bina yönetime alma sayfamıza bakabilirsiniz.

İskân alınamıyorsa

İskânın alınamamasının en sık nedenleri; projeye aykırı yapılan değişiklikler (ek kat, çatı katı, kapatılmış balkonlar), eksik kalan ortak alan işleri ve yasal yükümlülüklerin (otopark, sığınak) karşılanmamasıdır. Bu durumda önce aykırılıkların tespiti ve giderilmesi gerekir. Müteahhitle sözleşmedeki teslim yükümlülükleri ve olası hukuki haklar için avukata danışılmalıdır.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; güncel işlem ve harçlar için tapu müdürlüğüne, hukuki durum için avukata danışın.