İçindekiler
Kısa cevap: Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve toplantıya katılanların sayı çoğunluğuyla karar verir. İlk toplantıda bu çoğunluk sağlanamazsa kanundaki usule göre ikinci toplantı yapılır. Yönetim planı değişikliği gibi bazı kararlar özel çoğunluk gerektirir.
Toplantı yeter sayısı: iki şart birlikte
Toplantının açılabilmesi için iki şartın birlikte sağlanması gerekir:
- Kat maliklerinin sayıca yarısından fazlası,
- toplam arsa payının yarısından fazlası.
Örnek: 20 daireli, toplam arsa payı 1.000 olan bir binada en az 11 kat maliki ve bunların arsa payları toplamı en az 501 olmalıdır. Büyük arsa payına sahip birkaç kat maliki katılmazsa, kişi sayısı yetse bile toplantı açılamayabilir.
Karar yeter sayısı
Olağan kararlar toplantıya katılanların sayı çoğunluğuyla alınır. Vekâletle temsil edilen kat malikleri de sayıya dahildir. Oylamalar hazirun cetveline göre yapılır ve tutanağa geçirilir.
İkinci toplantı
İlk toplantıda toplantı yeter sayısı sağlanamazsa kanunda belirtilen süre sonra ikinci toplantı yapılır ve bu toplantıda daha düşük bir çoğunlukla karar alınabilir. Çağrı metnine ikinci toplantının tarihini baştan yazmak zaman kaybını önler.
Özel çoğunluk gerektiren kararlar
| Konu | Gereken çoğunluk (özet) |
|---|---|
| Yönetim planının değiştirilmesi | Tüm kat maliklerinin beşte dördü |
| Ortak yerlerde yenilik ve ilaveler | Kanundaki nitelikli çoğunluklar |
| Olağan yönetim kararları | Katılanların sayı çoğunluğu |
Nitelikli çoğunluk gerektiren konularda kararın hukuki geçerliliği için avukat görüşü alınmasını öneririz.
Sık yapılan hatalar
- Yeter sayıyı yalnız kişi sayısıyla hesaplamak,
- vekâletnameleri kontrol etmeden hazirun cetveline eklemek,
- özel çoğunluk gereken konuyu olağan çoğunlukla karara bağlamak.
İlgili: genel kurul nasıl yapılır? · genel kurul organizasyonu
Örnek: yeter sayı neden tutmadı?
20 daireli ve toplam arsa payı 1.000 olan bir binada 11 kat maliki toplantıya geldi. Sayı olarak yarıdan fazlası katılmış görünüyor; ancak gelenlerin arsa payı toplamı 480. Arsa payı bakımından yarıdan fazlası (500'ün üstü) sağlanmadığı için toplantı yeter sayısı oluşmadı. Tersine, 9 malik gelip arsa payı toplamı 560 olsaydı bu kez sayı şartı sağlanmazdı. İki şartın birlikte aranması bu yüzden önemlidir.
Oy sayımı nasıl yapılır?
| Öneri | Kabul (kişi / arsa payı) | Ret (kişi / arsa payı) | Sonuç |
|---|---|---|---|
| İşletme projesi | 9 / 520 | 3 / 140 | Kabul |
| Kamera sistemi | 6 / 330 | 6 / 330 | Karar oluşmadı |
Tablo örnektir. Oyların kişi sayısı ve arsa payı toplamıyla birlikte tutanağa yazılması, sonradan “karar çoğunlukla alınmadı” itirazlarını önler. Eşitlik hâlinde karar oluşmaz; konu bir sonraki toplantıya bırakılabilir.
Yeter sayıya ulaşmanın pratik yolları
- Toplantıyı katılımın yüksek olacağı gün ve saate koymak,
- çağrıyla birlikte vekâletname örneği göndermek (vekâletle katılım),
- büyük arsa paylı malikleri (dükkân, çatı dubleksi) önceden bilgilendirmek,
- ikinci toplantı tarihini ilk çağrıda belirtmek.
Kuzey Bina Yönetimi tarafından hazırlandı. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; binanıza özel durum için bize danışın.
