İçindekiler
Kısa cevap: Apartman yöneticisi, kat malikleri kurulunun binanın yönetimini yürütmesi için seçtiği kişi, kurul veya şirkettir. Bağımsız bölüm sayısı sekiz ve üzerindeki binalarda yönetici atanması zorunludur. Yönetici kat maliklerinden biri olabileceği gibi dışarıdan profesyonel bir kişi veya yönetim şirketi de olabilir.
Yönetici nasıl seçilir?
Yönetici, kat malikleri kurulunda kanundaki toplantı ve karar yeter sayılarıyla seçilir; yönetim planında farklı bir usul varsa o uygulanır. Seçim kararı noter onaylı karar defterine yazılır. Kurul toplanıp yönetici seçemezse, kat maliklerinden birinin başvurusuyla sulh hukuk mahkemesi yönetici atayabilir.
Yöneticinin görevleri
- Kat malikleri kurulu kararlarını uygulamak ve yönetim planına uyulmasını sağlamak,
- yıllık işletme projesini hazırlamak ve bildirmek,
- ortak giderleri tahsil etmek, ödemeleri yapmak, gelir-gider defterini tutmak,
- ortak yerlerin temizliği, bakımı ve onarımını sağlamak,
- karar defterini tutmak ve belgeleri saklamak,
- denetçiye hesap ve belge sunmak, kurula hesap vermek.
Kat maliki yönetici mi, profesyonel yönetici mi?
| Kriter | Kat maliki yönetici | Profesyonel yönetici |
|---|---|---|
| Maliyet | Genellikle ücretsiz veya düşük | Daire başı aylık ücret |
| Süreklilik | Kişinin zamanına bağlı | Sözleşmeyle tanımlı, takvimli |
| Tahsilat | Komşuluk ilişkisi nedeniyle zor | Süreç bazlı, herkese eşit |
| Teknik bilgi | Sınırlı | Tedarikçi ağı ve deneyim |
| Raporlama | Düzensiz olabilir | Aylık, belgeli |
Küçük ve uyumlu binalarda gönüllü yönetim iyi işleyebilir. Bina büyüdükçe, tahsilat düştükçe veya teknik sorunlar arttıkça profesyonel yönetim daha ekonomik hâle gelir.
Yönetici görevden alınabilir mi?
Evet. Kat malikleri kurulu yöneticiyi her zaman görevden alabilir. Profesyonel yönetimde sözleşmedeki fesih süresi ve devir yükümlülükleri uygulanır.
İlgili: profesyonel yönetici hizmeti · yönetim şirketi nasıl seçilir?
Yönetici seçilmemişse ne olur?
Kat malikleri kurulu yönetici seçmezse bina yöneticisiz kalmaz; ancak kararların kimin tarafından uygulanacağı belirsizleşir, banka hesabı açılamaz, sözleşmeler imzalanamaz ve ortak giderler düzensiz toplanır. Kanun bu durumda kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine hâkimin yönetici atayabilmesine imkân tanır. Ancak bu yol zaman alır; en pratik çözüm, kat maliklerinden birinin toplantı çağrısı yapması ve yöneticinin genel kurulda seçilmesidir.
Yöneticinin yapamayacakları
- Genel kurul kararı ya da işletme projesi olmadan aidat tutarını tek başına artırmak,
- ortak yerlerde kalıcı değişiklik (örneğin bahçeyi otoparka çevirmek) yapmak,
- bina parasını kendi kişisel hesabında tutmak,
- bir dairenin içine sahibinin izni ya da mahkeme kararı olmadan girmek (acil durumlar hariç),
- kat malikleri arasında ayrım yaparak kuralları seçici uygulamak.
Yöneticinin görev takvimi
| Sıklık | İş |
|---|---|
| Her gün / hafta | Arıza ve şikâyet kayıtları, personel ve hizmet takibi |
| Her ay | Tahsilat, ödemeler, aylık gelir-gider raporu |
| Mevsimlik | Kazan, çatı, bahçe ve kış hazırlıkları |
| Her yıl | Asansör periyodik kontrolü, sigorta yenilemesi, genel kurul ve faaliyet raporu |
Bu takvimi düzenli uygulayabilecek zamanı olmayan binalar için profesyonel yönetim bir seçenektir; farkları profesyonel yönetici sayfamızda anlattık.
Kuzey Bina Yönetimi tarafından hazırlandı. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; binanıza özel durum için bize danışın.
