# Aidat ödemeyen kat maliki için ne yapılır?

Gecikme tazminatından icra takibine, 634 sayılı Kanun'a göre adım adım süreç.

**Kısa cevap:** Aidatını ödemeyen kat malikine önce yazılı hatırlatma yapılır; Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre geciken borca aylık %5 gecikme tazminatı işler. Ödeme yapılmazsa kat malikleri kurulunun yetkisiyle icra takibi başlatılır; kesinleşmiş işletme projesi ve karar defteri örneği bu takipte temel belgedir.

## 1. Borcu belgeleyin

Her şey düzgün bir borç dökümüyle başlar: hangi ay için ne kadar tahakkuk edildi, ne kadar ödendi, ne kadar kaldı. Tahakkukun dayanağı olan işletme projesinin kat maliklerine bildirildiğini ve kesinleştiğini gösteren belgeler hazır olmalıdır. Kanuna göre işletme projesine bildirimden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmezse proje kesinleşir.

## 2. Hatırlatma ve ihtar

İlk adım nazik bir hatırlatmadır; çoğu gecikme bununla çözülür. Ödeme gelmezse borç dökümü ve gecikme tazminatıyla birlikte yazılı ihtar gönderilir ve ödeme için makul bir süre verilir. İhtarın ispatlanabilir biçimde (imza karşılığı, iadeli taahhütlü veya noter aracılığıyla) gönderilmesi sonraki aşamalar için önemlidir.

## 3. Gecikme tazminatı nasıl hesaplanır?

Kanuni oran aylık %5'tir; ödenmeyen ana borç üzerinden, gecikilen gün sayısına göre hesaplanır. Örneğin 1.500 TL'lik aidat borcu 90 gün gecikmişse gecikme tazminatı 1.500 × %5 × 90 ÷ 30 = 225 TL'dir. Yönetim planında daha düşük bir oran öngörülmüş olabilir. Kendi hesabınız için [gecikme tazminatı aracını](https://www.kuzeybina.alestamedya.com/araclar#gecikme) kullanabilirsiniz.

## 4. İcra takibi

Hatırlatma ve ihtara rağmen ödenmeyen borç için yönetici, kat malikleri kurulunun verdiği yetkiyle avukat aracılığıyla icra takibi başlatabilir. Takip dosyasında genellikle şunlar bulunur:

- Kesinleşmiş işletme projesi ve tebliğ belgeleri,

- Karar defterinden ilgili kararların onaylı örnekleri,

- Borç ve gecikme tazminatı dökümü,

- İhtar ve tebliğ belgeleri.

Takip masrafları ve kanuni avukatlık ücreti takip sonunda borçluya yükletilir.

## 5. Kiracı, satış ve kanuni ipotek

Kiracının ödemediği aidattan kat maliki de sorumludur; bildirimler her iki tarafa yapılmalıdır. Kanun ayrıca kat maliklerine, borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek hakkı tanır. Bu hakkın kullanımı ve süreleri için avukat görüşü alınmalıdır.

## Önce uzlaşma

İcra en son çaredir. Birçok borç yazılı taksit planıyla çözülür; planın sınırlarını kat malikleri kurulu belirler. Düzenli ve herkese eşit uygulanan bir tahsilat süreci, komşuluk ilişkisini korurken borç birikmesini önler. Profesyonel destek için: [aidat takibi ve tahsilat](https://www.kuzeybina.alestamedya.com/hizmetler/aidat-takibi-ve-tahsilat).

## Örnek ihtar metni

Hatırlatmalara rağmen ödeme yapılmadığında gönderilecek yazılı ihtar için aşağıdaki metin uyarlanabilir. İhtarın ispat edilebilir bir yolla (iadeli taahhütlü posta, noter ya da imzalı teslim) gönderilmesi önerilir.

Sayın ……, …… Apartmanı …… numaralı bağımsız bölümün ortak gider ve avans paylarından …… – …… dönemine ait toplam ₺…… tutarındaki borcunuz ödenmemiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince geciktiğiniz her gün için aylık %5 hesabıyla gecikme tazminatı işlemektedir. Borcunuzun bu yazının tebliğinden itibaren …… gün içinde yönetimin bildirdiği hesaba (IBAN: ……) ödenmesini, ödeme güçlüğü varsa aynı süre içinde yönetimle görüşerek taksit planı yapılmasını rica ederiz. Aksi hâlde yasal yollara başvurulacağını bilgilerinize sunarız.

Yönetici: …… · Tarih: …… · İmza

Metinde borcun dönemleri ve tutarı, aylık borç dökümüyle birebir aynı olmalıdır. Tutarda hata bulunan bir ihtar, sonraki aşamalarda borçlunun elini güçlendirir.

## Borç türüne göre doğru yol

| Durum | Önerilen yaklaşım |
| --- | --- |
| 1–2 aylık gecikme, ilk kez | Nazik hatırlatma, ödeme kolaylığı bilgisi |
| 3 ay ve üzeri, iletişim var | Yazılı ihtar + taksit planı teklifi |
| 3 ay ve üzeri, iletişim yok | İhtar, ardından avukat aracılığıyla takip |
| Kiracı ödemiyor | Kiracıya ve kat malikine birlikte bildirim |
| Daire satışta | Alıcıyı ve tapu sürecini bekletmeden borç bilgisinin malike iletilmesi, kanuni ipotek değerlendirmesi |
| Malik vefat etmiş | Mirasçıların tespiti, mirasçılara bildirim |

## Diğer kat malikleri ne yapabilir?

Borç birikmesi yalnız yönetimin sorunu değildir; ödeyen kat malikleri, ödemeyenlerin payını fiilen üstlenir ya da hizmetler aksar. Kat malikleri şunları isteyebilir: borç durumunun (daire numarasıyla, kişisel veri korunarak) aylık raporda gösterilmesi, hukuki takip kararının genel kurulda netleştirilmesi ve takip masraflarının nasıl karşılanacağının belirlenmesi. Yönetim görevini yapmıyorsa, kat malikleri de kanunun tanıdığı yollarla alacağın takibini isteyebilir; bu konuda avukata danışılmalıdır.

## Borcu önlemenin en etkili yolları

- **Otomatik ödeme talimatı:** Maliklerin bankaya düzenli ödeme talimatı vermesini teşvik etmek.

- **Tek ve açık ödeme kanalı:** Tek IBAN, standart açıklama (blok-daire numarası).

- **Erken hatırlatma:** Vade gününden birkaç gün önce kısa mesaj ya da e-posta.

- **Şeffaf rapor:** Paranın nereye gittiğini gören malikin ödeme isteği artar.

- **Gerçekçi bütçe:** Yıl ortasında ek ödeme istenmeyen binalarda tahsilat daha yüksektir.

Düzenli bir tahsilat sisteminin nasıl işlediğini [aidat takibi ve tahsilat](https://www.kuzeybina.alestamedya.com/hizmetler/aidat-takibi-ve-tahsilat) sayfamızda, gecikme tazminatının ayrıntılı hesabını [gecikme tazminatı rehberimizde](https://www.kuzeybina.alestamedya.com/rehber/aidat-gecikme-tazminati-hesaplama) bulabilirsiniz.

## Sık sorulan sorular

### Kaç ay ödenmezse icraya verilir?

Kanunda belirli bir ay sayısı yoktur; kurulun belirlediği politika ve ihtar süresi sonunda takip başlatılabilir.

### Gecikme tazminatı faizle aynı şey mi?

Hayır. Gecikme tazminatı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda öngörülen, aylık %5 oranındaki özel bir tazminattır.


---

Kaynak: https://www.kuzeybina.alestamedya.com/rehber/aidat-odemeyen-kat-maliki  
Son güncelleme: 2026-09-29 15:29:05

Kuzey Bina Yönetimi, Kayseri'nin Melikgazi, Kocasinan, Talas, Hacılar ve İncesu ilçelerinde apartman, site ve iş merkezlerine profesyonel yönetim hizmeti veren bir bina yönetim şirketidir.

Kuzey Bina Yönetimi · Sahabiye, Mete Cd., 38010 Kocasinan/Kayseri · 0850 302 19 05 · info@kuzeybinayonetimi.com