# Aidat nasıl hesaplanır? Eşit mi, arsa payına göre mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu 20. madde: hangi gider eşit, hangisi arsa payıyla paylaştırılır; örnek hesap.

**Kısa cevap:** Yönetim planında aksi yoksa Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi aylıkları kat malikleri arasında **eşit**, diğer tüm ortak giderler **arsa payı oranında** paylaştırılır. Aylık aidat, yıllık işletme projesindeki toplam giderin bu kurallara göre bölünmesiyle bulunur.

## 1. Toplam gideri bulun: işletme projesi

Aidat hesabının başlangıç noktası [işletme projesidir](https://www.kuzeybina.alestamedya.com/sozluk/isletme-projesi): bir yıllık tahmini giderler kalem kalem yazılır. Tipik kalemler: personel maaş ve primleri, ortak elektrik ve su, ısınma, asansör bakımı, temizlik malzemesi, sigorta, yönetim ücreti, küçük onarımlar ve yedek akçe.

## 2. Giderleri iki gruba ayırın

- **Eşit paylaşılanlar:** kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi aylıkları.

- **Arsa payına göre paylaşılanlar:** geri kalan tüm ortak giderler.

Yönetim planınız farklı bir kural öngörüyorsa (ör. asansör giderini zemin kattan almamak) o kural uygulanır.

## 3. Örnek hesap

24 daireli bir apartman, toplam arsa payı 480 olsun. Aylık eşit paylaşılan gider (kapıcı) 24.000 TL, arsa payına göre paylaşılan gider 36.000 TL.

| Kalem | Hesap | Daire payı |
| --- | --- | --- |
| Eşit pay | 24.000 ÷ 24 | 1.000 TL |
| Arsa payı 20/480 olan daire | 36.000 × 20 ÷ 480 | 1.500 TL |
| Arsa payı 40/480 olan daire | 36.000 × 40 ÷ 480 | 3.000 TL |

Buna göre arsa payı 20 olan dairenin aylık aidatı 2.500 TL, arsa payı 40 olan dairenin 4.000 TL olur. Kendi binanız için [aidat paylaştırma aracını](https://www.kuzeybina.alestamedya.com/araclar#paylastirma) kullanabilirsiniz.

## 4. Isınma giderleri

Merkezi ısıtmalı ve [pay ölçerli](https://www.kuzeybina.alestamedya.com/sozluk/pay-olcer) binalarda ısınma gideri ilgili yönetmeliğe göre ayrıca dağıtılır: bir kısmı ortak kullanım payı olarak alana göre, kalanı pay ölçer okumalarına göre.

## 5. Aidat yıl içinde değişebilir mi?

Aidat, onaylanmış işletme projesine göre ödenen bir avanstır. Giderler öngörülenden fazla çıkarsa kurul kararıyla ek tahakkuk yapılabilir veya yedek akçe kullanılabilir. Yıl sonunda gerçekleşen giderler hesap dökümüyle kurula sunulur.

## Arsa payını nereden öğrenirim?

Her bağımsız bölümün arsa payı tapu senedinde “arsa payı” olarak kesir biçiminde (örneğin 24/960) yazılıdır. Binadaki tüm dairelerin arsa payları toplandığında payda elde edilir. Tapu kayıtlarına e-Devlet'teki tapu bilgileri sorgulama hizmetinden de ulaşılabilir. Yönetim, işletme projesini hazırlarken tüm bağımsız bölümlerin arsa paylarını gösteren bir tablo kullanır ve bu tablo projeye eklenir.

## Farklı arsa paylı binada örnek

Toplam arsa payı 100 olan, 4 daireli bir bina düşünelim; arsa payına göre paylaşılacak aylık gider ₺8.000, eşit paylaşılacak kapıcı gideri ₺6.000 olsun:

| Daire | Arsa payı | Arsa payına göre | Eşit (kapıcı) | Toplam aidat |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| 1 (bahçe katı) | 30/100 | ₺2.400 | ₺1.500 | ₺3.900 |
| 2 | 25/100 | ₺2.000 | ₺1.500 | ₺3.500 |
| 3 | 25/100 | ₺2.000 | ₺1.500 | ₺3.500 |
| 4 (çatı katı) | 20/100 | ₺1.600 | ₺1.500 | ₺3.100 |

Rakamlar örnektir. Gördüğünüz gibi kapıcı gideri tüm dairelerde aynı, diğer giderler ise arsa payı oranında değişir.

## Sık karıştırılan konular

- **Metrekare:** Kanunun ölçüsü metrekare değil arsa payıdır; ikisi genellikle orantılıdır ama aynı değildir.

- **Boş daire:** Dairede oturulmaması aidat ödememe sebebi değildir.

- **Kullanmadığım hizmet:** Ortak tesisi kullanmamak, yönetim planında muafiyet yoksa ödeme yükümlülüğünü kaldırmaz; zemin kat ve asansör konusunu [ayrı bir yazıda](https://www.kuzeybina.alestamedya.com/rehber/zemin-kat-asansor-gideri-oder-mi) ele aldık.

## Sık sorulan sorular

### Zemin kat asansör gideri öder mi?

Yönetim planında aksi yoksa asansör gideri de arsa payı oranında paylaştırılır; yönetim planınızı kontrol edin.

### Boş daire aidat öder mi?

Evet. Aidat yükümlülüğü dairenin kullanılıp kullanılmamasına bağlı değildir.


---

Kaynak: https://www.kuzeybina.alestamedya.com/rehber/aidat-nasil-hesaplanir  
Son güncelleme: 2026-09-29 16:07:11

Kuzey Bina Yönetimi, Kayseri'nin Melikgazi, Kocasinan, Talas, Hacılar ve İncesu ilçelerinde apartman, site ve iş merkezlerine profesyonel yönetim hizmeti veren bir bina yönetim şirketidir.

Kuzey Bina Yönetimi · Sahabiye, Mete Cd., 38010 Kocasinan/Kayseri · 0850 302 19 05 · info@kuzeybinayonetimi.com