# İşletme Projesi Hazırlama

İşletme projesi, bir binanın bir yıllık tahmini gelir ve giderlerini ve bu giderlerin bağımsız bölümlere nasıl paylaştırılacağını gösteren bütçedir. Kuzey Bina Yönetimi, geçmiş yıl verisine ve güncel fiyatlara dayalı işletme projesini hazırlar, kat maliklerine usulüne uygun bildirir ve kesinleşmesini takip eder.

## Bu hizmete neler dahil?

- Geçmiş yıl giderlerinin analizi
- Güncel fiyat ve sözleşme bilgileriyle gider tahmini
- Eşit ve arsa payına göre giderlerin ayrılması
- Daire bazında aylık avans (aidat) tablosu
- Yedek akçe ve yatırım kalemleri
- Genel kurul sunumu
- Kat maliklerine tebliğ
- İtiraz süresinin takibi ve kesinleşme

## Süreç

1. **Veri toplama** — Geçen yılın faturaları, sözleşmeler ve tüketimler toplanır.
2. **Taslak bütçe** — Kalem kalem gider tahmini ve dağıtım tablosu hazırlanır.
3. **Genel kurul** — Taslak kurula sunulur, kararla onaylanır.
4. **Tebliğ ve kesinleşme** — Kat maliklerine bildirilir; kanuni itiraz süresi takip edilir.

## Fiyatı etkileyen faktörler

| Faktör | Etkisi |
| --- | --- |
| Bina büyüklüğü | Bağımsız bölüm ve gider kalemi sayısı. |
| Veri kalitesi | Geçmiş kayıtlar dağınıksa yeniden oluşturma süresi. |

## Fiyat

Ücret binanın daire sayısına, personeline ve donanımına göre belirlenir. Fiyat için bizimle iletişime geçin: 0850 302 19 05. Binanızı ücretsiz görür, yazılı teklif veririz.

## İşletme projesi nedir?

İşletme projesi, binanın bir sonraki yönetim dönemi için tahmini giderlerini ve her bağımsız bölümün ödeyeceği aylık avans tutarını (halk arasında aidat) gösteren bütçedir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yöneticinin temel görevlerinden biridir. Doğru hazırlanmış bir işletme projesi, yıl içinde ek para toplama ihtiyacını ve tartışmaları en aza indirir.

## Giderler nasıl paylaştırılır?

Kanunun 20. maddesine göre, yönetim planında aksi yoksa:

- **Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi aylıkları** kat malikleri arasında **eşit** paylaştırılır.

- **Diğer ortak giderler** (bakım, onarım, sigorta, ortak elektrik vb.) **arsa payı oranında** paylaştırılır.

Yönetim planınızda farklı bir dağıtım kuralı varsa o uygulanır. Merkezi ısıtmalı binalarda ısınma giderleri ayrıca ilgili yönetmeliğe göre pay ölçer okumalarıyla dağıtılır. Kendi payınızı [aidat paylaştırma aracında](https://www.kuzeybina.alestamedya.com/araclar#paylastirma) hesaplayabilirsiniz.

## İşletme projesi nasıl tebliğ edilir ve kesinleşir?

Hazırlanan işletme projesi kat maliklerine bildirilir. Kanuna göre bildirimden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmeyen işletme projesi kesinleşir. Kesinleşmiş işletme projesi, aidat borcunu ödemeyen kat malikine karşı icra takibinde önemli bir belgedir. Bu yüzden tebliği ispatlanabilir biçimde (imza karşılığı veya kayıtlı yolla) yapar, tarihlerini kayıt altına alırız.

## Gerçekçi bütçe nasıl hazırlanır?

Bütçeyi geçen yılın gerçekleşen giderleri, yürürlükteki sözleşmeler ve beklenen fiyat artışlarıyla hazırlarız. Kayseri'de ısınma giderinin kış aylarında yoğunlaştığını dikkate alarak nakit akışını aylara yayarız. Büyük onarım ihtiyaçları (çatı, cephe, asansör modernizasyonu) için yedek akçe önerisini ayrıca gösteririz; böylece ani ek tahakkuk ihtiyacı azalır.

## Genel kurulda sunum

İşletme projesini genel kurulda kalem kalem sunar, her kalemin gerekçesini açıklarız. Kurulun değişiklik taleplerini aynı toplantıda tabloya işleyebilir, karar metnini hazırlayabiliriz.



## Örnek işletme projesi kalemleri

| Kalem | Paylaşım | Tahmin yöntemi |
| --- | --- | --- |
| Kapıcı maaşı ve SGK | Eşit | Güncel ücret + beklenen artış |
| Ortak alan elektriği | Arsa payı | Son 12 ay faturalarının ortalaması |
| Isınma (merkezi) | Pay ölçer / yönetmelik | Geçen kışın tüketimi × güncel tarife |
| Asansör bakım sözleşmesi | Arsa payı | Sözleşme bedeli |
| Temizlik malzemesi | Arsa payı | Geçen yıl + fiyat artışı |
| Küçük onarımlar | Arsa payı | Bina yaşına göre sabit pay |
| Yönetim ücreti | Arsa payı | Sözleşme bedeli |
| Yedek akçe | Arsa payı | Kurul kararı |

Dağılım yönetim planınızda farklı düzenlenmişse o esas alınır.

## Aylık avansın aylara dağıtımı

Isınma gideri kışın yoğunlaştığı için yıllık toplamı on iki eşit aya bölmek, kış aylarında kasayı zorlar. İki yöntemden biri seçilir: ya ısınma avansı yalnız ısıtma sezonunda tahsil edilir ya da yıl boyunca eşit toplanıp kışa biriktirilir. İkinci yöntem kat maliklerinin bütçesi için daha öngörülebilirdir; hangisinin uygulanacağına kurul karar verir.

## İtiraz gelirse

Tebliğden sonra kanuni süre içinde itiraz eden kat malikinin gerekçesi değerlendirilir. Hesap hatasıysa proje düzeltilerek yeniden tebliğ edilir; yöneticinin takdirine ilişkin bir itirazsa kurulun kararına sunulur. İtiraz süreci kayıt altına alınır, çünkü projenin kesinleşip kesinleşmediği ileride borç takibinde önem taşır.



## Örnek hesap: aylık avans nasıl bulunur?

Aşağıdaki örnek, işletme projesinin mantığını göstermek içindir; rakamlar temsilidir. 24 daireli, asansörlü ve kapıcılı bir apartman düşünelim:

| Kalem | Yıllık tutar (örnek) | Paylaştırma |
| --- | --- | --- |
| Kapıcı maaşı ve SGK | ₺540.000 | Eşit |
| Ortak alan elektriği | ₺48.000 | Arsa payı |
| Asansör bakım ve kontrol | ₺36.000 | Arsa payı |
| Temizlik malzemesi, küçük onarım | ₺30.000 | Arsa payı |
| Sigorta, yönetim, diğer | ₺66.000 | Arsa payı |

Eşit paylaşılan kapıcı gideri daire başına yılda ₺22.500, yani ayda yaklaşık ₺1.875 eder. Arsa payına göre paylaşılan ₺180.000 ise her dairenin arsa payı oranında dağıtılır; eşit arsa paylı bir binada bu tutar daire başına ayda ₺625'tir. Toplamda aylık avans daire başına yaklaşık ₺2.500 olur. Arsa payları farklı olan binalarda her dairenin tutarı ayrı hesaplanır ve projede tablo hâlinde gösterilir.

## Yedek akçe ne kadar olmalı?

Yedek akçe, beklenmedik büyük onarımlar için ayrılan birikimdir; oranı ve kullanım şartları genel kurulda belirlenir. Kanunda sabit bir oran yoktur. Pratikte binanın yaşı ve durumu belirleyicidir: yeni binalarda düşük bir oran yeterli olabilirken, çatısı, cephesi ya da kazanı yakında yenilenecek eski binalarda daha yüksek bir birikim, ileride tek seferde büyük ek ödeme istenmesini önler. Yedek akçenin ayrı bir hesapta ya da vadeli hesapta tutulması ve raporda ayrıca gösterilmesi şeffaflığı artırır.

## Enflasyon dönemlerinde işletme projesi

Fiyatların hızlı arttığı dönemlerde yıllık proje birkaç ay içinde yetersiz kalabilir. Bunun için iki yöntem öneririz: projeye belirli kalemler (enerji, personel) için güncelleme hükmü koymak ya da genel kurulda altı ay sonra projenin gözden geçirileceğini karara bağlamak. İki yöntem de sonradan sürpriz ek ödeme istenmesinden daha öngörülebilirdir.



## İşletme projesi hazırlarken kullandığımız veriler

Gerçekçi bir işletme projesi tahmine değil, veriye dayanır. Projeyi hazırlarken şu kaynakları bir araya getiririz: son iki yılın gerçekleşen giderleri (kalem kalem), yürürlükteki bakım ve hizmet sözleşmelerinin güncel bedelleri, personel ücretlerindeki beklenen artışlar, enerji tüketiminin metreküp ve kilovatsaat cinsinden geçmişi ve önümüzdeki yıl yapılması planlanan onarımlar. Her kalemin yanına “neye dayanarak” sütunu eklenir; böylece genel kurulda “bu rakam nereden çıktı” sorusunun cevabı tablonun içinde hazırdır.

Proje kesinleştikten sonra her ay gerçekleşen gider, proje tutarıyla karşılaştırılır. Yılın ilk yarısında belirgin sapma görülen kalemler için yönetim kuruluna erken uyarı verilir; ek bütçe ihtiyacı yıl sonunu beklemeden konuşulur.

## Sık sorulan sorular

### İşletme projesine itiraz süresi ne kadar?

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre tebliğden itibaren yedi gündür; bu süre içinde itiraz edilmeyen proje kesinleşir.

### Kapıcı maaşı neden eşit paylaşılıyor?

Kanun kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi aylıklarının eşit paylaştırılmasını öngörür; yönetim planında aksi yazılı olabilir.

### Yıl içinde bütçe yetmezse ne olur?

Kurula durum raporu sunulur; yedek akçe kullanımı veya ek tahakkuk seçenekleri kurul kararıyla uygulanır.

### İşletme projesini kim onaylar?

Kat malikleri kurulu. Yönetici hazırlar, kurul görüşür ve karara bağlar.


---

Kaynak: https://www.kuzeybina.alestamedya.com/hizmetler/isletme-projesi-hazirlama  
Son güncelleme: 2026-09-28

Kuzey Bina Yönetimi, Kayseri'nin Melikgazi, Kocasinan, Talas, Hacılar ve İncesu ilçelerinde apartman, site ve iş merkezlerine profesyonel yönetim hizmeti veren bir bina yönetim şirketidir.

Kuzey Bina Yönetimi · Sahabiye, Mete Cd., 38010 Kocasinan/Kayseri · 0850 302 19 05 · info@kuzeybinayonetimi.com